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2022
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市規劃資源局關于住宅多樣性空間增值利用規劃管理的指導意見（試行）
市規劃資源局關于住宅多樣性空間增值利用規劃管理的指導意見（試行）
當前我國住房建設和房地產開發進入高質量發展新階段。為滿足人民對美好生活的向往,適應住房建設標準逐步提升的發展趨勢，符合住宅市場設計精細化、多樣化需求，在國家及地方相關規范標準的基礎上，結合本市實際情況，制定本住宅多樣性空間增值利用規劃管理指導意見。本意見所指的住宅多樣性空間增值利用，包括住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等挑空空間；住宅坡屋頂空間；住宅地下室空間；住宅室外專有庭院等增值利用。
一、規劃管理要求
住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等設置挑空空間的，應滿足以下要求：住宅門廳、起居室（廳）、餐廳等通高部位的建筑層高不應超過7.2m，且通高部位建筑面積總和不應超過該住宅套型總建筑面積的20%；建筑高度大于27m的高層住宅中設置通高部位的住宅套數，在滿足防火、供能等相關要求前提下不應超過高層住宅總套數的20%，建筑高度不大于27m的低多層住宅設置通高部位的住宅套數不限。
鼓勵住宅建筑采用坡屋頂，豐富第五立面城市景觀，滿足以下條件的坡屋頂下建筑面積可享受容積率獎勵：（一）坡屋頂起坡點與樓面垂直距離不大于600mm；（二）坡屋頂坡度角不大于60°；（三）屋脊結構下皮距樓面凈高不大于4.8m。享受容積率獎勵的建筑面積（以下簡稱獎勵建筑面積）應在建設工程設計方案技術經濟指標表和建筑面積計算表中予以明確，不計容積率。單棟建筑獎勵建筑面積不得超過地上該建筑計容建筑面積的20%。獎勵建筑面積的計算方式詳見附圖說明。獎勵建筑面積需補繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關規定執行。
住宅單元的地下空間增值利用部分（以下簡稱住宅地下室），應滿足以下要求：住宅地下室總層高不應超過6.0m；住宅的臥室、起居室（廳）不應布置在地下；住宅地下室建筑面積應在建設工程設計方案技術經濟指標表和建筑面積計算表中予以明確；住宅地下室建筑面積需補繳土地出讓收益，土地出讓收益收取比例按我市有關規定減半執行。
設置住宅室外專有庭院的，應滿足以下要求：建筑高度不大于27m的低多層住宅可設置室外專有庭院；住宅室外專有庭院不計入建筑密度、不計入綠地率；住宅室外專有庭院可設置起到景觀、遮擋作用的通透性圍墻，高度不大于1.80m（注：實體性圍墻或高度超過1.80m不超過2.40m的應進行專題論證）；住宅室外專有庭院應在建設工程設計方案中明確其界線及立面效果。
除入戶管線外，其他設備管線、公共檢修井不應敷設于住宅地下室區域；公共管線敷設于住宅室外專有庭院時，公共檢修井不應敷設于此區域，應在公共區域留有檢修條件；住宅多樣性空間增值利用應滿足國家及地方相關規范標準，滿足建筑節能、防火、安全防護、日照采光、綠建、海綿等相關要求。
二、審批手續辦理
擬出讓居住項目在核發規劃條件通知書時應注明：“鼓勵住宅多樣性空間增值利用，按照我市有關規定執行”。土地出讓后，建設單位應按照規劃條件要求進行方案設計，利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間需補繳土地出讓金的，整體開發建設的，經有關區分局審核同意，在核發建設工程規劃許可證前，按我市有關規定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關手續。分期開發建設的，在各分期（不包括最后一期）開發建設中，經有關區分局審核同意，可先行辦理該期建設工程規劃許可證，在該期規劃驗收前，分局應按我市有關規定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關手續；在最后一期開發建設中，經有關區分局審核同意，在核發最后一期建設工程規劃許可證前，按我市有關規定履行簽訂土地出讓補充合同、補繳土地出讓金等相關手續。
本意見發布之日前已取得土地，尚未辦理建設工程規劃許可證，由建設單位提出書面申請，經報有關區分局認定同意執行本規定的，可按照上述程序辦理相關手續。
按照本意見利用住宅坡屋頂空間、住宅地下室空間產生的建筑面積，計入產權登記；按照本意見設置的住宅室外專有庭院，屬于專有部分特定空間，體現在房產證附圖中。
三、責任與監督
本意見涉及的坡屋頂下建筑面積、住宅地下室建筑面積、挑空空間建筑面積由項目實施主體、設計單位、施工單位、測繪單位按照相關規范設計、建設、測量，不得虛假設計、施工、測量。項目實施主體負總責任，設計單位、施工單位、測繪單位對真實性、準確性、合規性各負其責。項目實施主體有失信行為的，將其納入工程建設項目審批信用管理信息平臺，歸集至天津市行政機關聯合獎懲監管系統，按照“一處失信、處處受制”的原則實施聯合懲戒。相關規劃管理要求在建設工程規劃許可證及所附圖件中予以明確，在規劃驗收中發現未按照建設工程規劃許可證的規定建設的，移交執法隊伍依法依規查處，予以拆除或沒收。
按照規劃要求設計住宅室外專有庭院的，由房地產開發企業將相關權利義務納入房屋買賣合同附加條款，同時約束私自加建、損害他人合法權益不良行為。規劃驗收合格并投入使用后，房屋產權人不得私自對本規定涉及的建筑內部結構進行改造，違反上述要求的應承擔相應法律責任。
本意見自發布之日起在全市范圍內試行，試行期三年。
附件
注：S1??單棟建筑獎勵建筑面積（不計入容積率）；
S2??單棟建筑地上計容建筑面積；
建筑面積按照國家規范計算；
S1?/S2 ≤20%；
補繳土地出讓金的建筑面積=(∑S1?+∑S2)-規劃條件允許建筑面積上限。
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